responsabilite du notaire

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Le notaire est fautif s’il n’informe pas l’acheteur des conséquences du paiement du prix de vente hors du compte tenu par la banque qui a consenti au vendeur une garantie financière d’achèvement. La seule mention des modalités de paiement n’est pas suffisante.


Une SCI vend deux lots d’une copropriété en l’état futur d’achèvement. L’acte de vente prévoit une garantie financière d’achèvement consentie par une banque. Il précise que le paiement du prix, pour être libératoire, doit être effectué sur un compte centralisateur ouvert au nom de la SCI auprès de cette banque. L’acheteur verse une partie des fonds hors du compte centralisateur. L’ensemble immobilier n’est pas réalisé en raison de la péremption du permis de construire. La SCI propose la résolution amiable de la vente et indique ne pas pouvoir restituer les sommes perçues. L’acheteur assigne le vendeur en résolution de la vente et le notaire en responsabilité.

Les juges font droit à ses demandes. La seule mention des modalités de paiement stipulées dans l’acte de vente, sans information spécifique du notaire sur l’existence et la spécificité d’un compte centralisateur, ne peut suffire à sensibiliser l’acheteur aux conséquences d’un règlement effectué en dehors du compte. Les juges relèvent que l’acheteur est un emprunteur non averti confronté pour la première fois aux modalités d’une telle opération et qui n’a pas commis de faute de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité.

A noter : le notaire est tenu d’informer et de conseiller les parties sur la portée de leurs engagements et sur les risques de l’opération envisagée. Le devoir de conseil porte le plus souvent sur un risque particulier, par exemple un risque financier, de nature éminemment factuel. Il a été jugé que l’acheteur qui ne respecte pas une clause de domiciliation des paiements, alors que l’acte de vente a clairement attiré son attention sur les modalités de paiement convenues et, pour le cas où elles ne seraient pas respectées, sur les risques encourus, ne peut pas engager la responsabilité du notaire (Cass. 1e civ. 16-9-2010 n° 09-69.031 : BPIM 6/10 inf. 516). Dans l’arrêt commenté les modalités de paiement étaient mentionnées dans l’acte, mais pas les conséquences de leur non-respect pour l’acheteur, d’où la mise en jeu de la responsabilité du notaire.

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